Lukrative Rendite bei der Kapitalanlage in Immobilien mit Verrentungsoption

Weshalb Verrentungs-Immobilien mit Investitionssicherheit überzeugen 

Bei Immobilien als Anlageobjekten herrscht die Faustformel, dass eine Nettorendite von mindestens 4 Prozent erreicht werden sollte. Dieses Ziel bleibt bei vermieteten Immobilien ein Vabanque-Spiel mit ungewissem Ausgang, zumal die Nettomietrendite sich aufgrund vieler Variablen kaum letztgültig prognostizieren lässt. Vollkommen anders verhält sich das bei Immobilien mit Verrentungsoption. Die Rendite ist üblicherweise maßgeblich höher, die Risikofaktoren demgegenüber deutlich geringer. Hier ein Auszug der Gründe: 

Mieter als hauptsächlicher Risikofaktor herkömmlicher Anlage-Immobilien 

Zu den größten Risiken bei Vermietungsimmobilien gehört kurioserweise deren eigentlich elementarer Zweck: die Vermietung. Weder lässt sich vorhersagen, wie pfleglich die Mieter mit dem Objekt umgehen, noch können Zahlungsausfälle, Vandalismus oder Leerstand ausgeschlossen werden. Selbst seriöse Mieter sind vor Schicksalsschlägen wie Arbeitslosigkeit oder Krankheit nicht geschützt. Und es müssen nicht immer die Messies sein, die eine Miete nicht mehr zahlen können. Vor diesem Hintergrund vollführen Vermieter grundsätzlich einen äußerst wackligen Drahtseilakt; erst recht resultierend aus der Tatsache, dass die Investition langfristig ausgelegt ist.  

Die optimalen Mieter als menschliche Absicherung der lukrativen Rendite 

Die Lösung kann nur lauten, das Risiko durch die optimalen Mieter vollständig oder zumindest bis zu einem minimal verbleibenden Restrisiko auszuschließen. Das mag einfach dahingesagt und gewissermaßen weltfremd klingen. Tatsächlich aber ist die „Suche nach den perfekten Mietern“ für uns bei DEGIV-Invest keineswegs eine hoffnungsvolle Illusion. Die Menschen, die über die DEGIV-Invest ihre Immobilie verkaufen bzw. vermitteln lassen, stammen aus der Generation 65+. Dabei handelt es sich um Senioren, die im Rentenalter nach einer finanziellen Lösung für ihren goldenen Lebensabschnitt suchen. 

Einen Mietausfall kann es bei Verrentungsobjekten nicht geben 

Werfen wir zunächst einen Blick auf den renditegefährdenden Aspekt eines etwaigen Mietausfalls. Bei Anlageimmobilien mit Verrentungsoptionen wie dem Nießbrauch oder dem Wohnrecht wird der Rechtewert von der Verkaufssumme abgezogen. Daraus resultiert zunächst ganz pragmatisch, dass die ehemaligen juristischen Eigentümer das Objekt zwar weiterhin bewohnen oder nutzen, die kalkulatorische Miete allerdings bereits mit dem Vertragsabschluss beglichen ist. Eine nicht bezahlte Miete kann es somit über den gesamten Vertragszeitraum nicht geben. Stattdessen wird dadurch die Investitionssicherheit sogar maßgeblich gesteigert. Immobilien mit Verrentungsoption werden durchschnittlich zu einem Preis von 60 Prozent des aktuellen Marktwertes verkauft.  

Ausschließlich Vorzüge mit hoher Wertschöpfung für Anleger 

Bereits diese Tatsache bedeutet mindestens zweierlei Vorzüge für Anleger: Der Kaufpreis ist im Vergleich zum realen Wert des Objektes äußerst günstig, was sich wieder positiv auf die erzielbare Rendite auswirkt. Zudem wird sich durch die kalkulatorische Differenz nach Ablauf von Nießbrauch oder Wohnrecht die Wertschöpfung auf hohem Niveau befinden, zumal das Objekt anschließend wieder zum vollen Wert veräußert werden kann. Tatsächlich findet die Wertschöpfung demnach auf zwei Ebenen statt. 

Verkaufende Senioren gehen mit ihrem Zuhause pfleglich um 

Betrachten wir den zweiten Faktor, der viele Anleger davor zurückschrecken lässt, zu Vermietern zu werden: die möglichen Beschädigungen des Objektes durch die Mieter, die im schlimmsten Fall zum kostspieligen Vandalismus werden können. Auch in diesem Punkt können kaufinteressierte Anleger die Verkaufenden als im positiven Sinne vorbildlich verstehen. Die Senioren haben sich in der Regel über Jahrzehnte ihr Zuhause aufgebaut und eingerichtet. Mit viel Fingerspitzengefühl und ebenso großem Einsatz haben sie sich ein Umfeld geschaffen, das sie auch im Alter nicht mehr missen möchten. Schon aus Eigeninteresse werden diese Senioren als künftig nur noch wirtschaftliche Eigentümer der Immobilie alles daransetzen, das Haus in bestem Zustand zu erhalten. Ein Umstand, der Anleger vor überbordenden Folgekosten aufgrund vorsätzlicher Beschädigung schützt.  

Renditeermittlung bei vermieteten Objekten komplexer 

Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt, errechnet sich bei Mietobjekten zunächst aus der Relation des Kaufpreises zur erzielbaren Jahreskaltmiete. Ebenfalls mit einberechnet werden müssen die Neben- und Anschaffungskosten, also die Notarkosten, die Maklerprovision sowie die Grunderwerbssteuer. Bei vermieteten Immobilien nicht unüblich ist es, dass die Verwaltung einem entsprechenden Dienstleister übertragen wird; auch diese Kosten werden auf der Soll-Seite verbucht. Die reinen Mieteinnahmen vor Steuer können noch nicht komplett positiv angesetzt werden. Schließlich handelt es sich dabei um konkrete Einnahmen, die entsprechend versteuert werden müssen. Des Weiteren werden Instandhaltungskosten anfallen. Zudem müssen Überlegungen hinsichtlich der Finanzierung und Zinsbindung angestellt werden. Erst aus der Detailbetrachtung lässt sich erschließen, ob Vermietungsimmobilien über einen klassischen Verkauf sich als Kapitalanlage lohnen. 

Verrentete Immobilien überzeugen als komfortable Anlageform 

Bei Immobilien mit Verrentungsoption werden diese Berechnungsfaktoren deutlich entschlackt. Anleger erhalten bei diesen Modellen keine monatliche Miete, sondern profitieren von der zweidimensionalen Wertsteigerung bei Vertragsablauf. Die Kosten bei Vertragsabwicklung sind im Vergleich zum klassischen Immobilienkauf ebenfalls niedriger, zumal das Objekt rechnerisch im Wert reduziert wurde. Eine Hausverwaltung zu beauftragen ist möglich, aber oftmals nicht zwingend nötig. Nicht zu vergessen, dass keine monatliche bzw. Jahresmiete versteuert werden muss, da wir von einer Verrentung sprechen. All das sind weitere Details, mit denen die Immobilie eine Rendite von 4 Prozent locker erreichen und üblicherweise deutlich übertreffen wird.