Welche Folgen die Zinswende haben könnte: Höchste Zeit zu handeln?

Warum des Kaufmanns Gewinn noch immer beim Einkauf liegt

Seit Jahren wurden die Immobilienpreise in die Höhe getrieben. Große Nachfrage traf auf ein knappes Angebot und das bei zugleich günstigen Finanzierungskonditionen. Doch die Rechnung geht nicht mehr überall auf. Auch in der Euro-Zone werden Immobilienkredite deutlich kostspieliger. Notenbanken sind gezwungen, den über lange Zeit gefahrenen Kurs der Niedrigzinspolitik zu korrigieren. Verbleibt die Frage, welche Auswirkungen die Zinswende für Investoren und Immobilien haben wird. Tatsächlich können selbst Spezialisten darüber allenfalls prognostische Spekulationen abgeben.

Verlässliche Prognosen der Preisentwicklung kaum möglich

Immer wieder versuchen Finanzexperten, verlässliche Indikatoren herauszukristallisieren, mit denen sich vorhersagen lässt, ob Immobilienpreise steigen, fallen oder stagnieren. Allein, es bleibt bei dem Versuch, zumal es zu viele Variablen gibt, die sich diametral beeinflussen können. Sicherlich kann man Thesen entwickeln, die auch immer wieder mit Stammtisch-Charakter in den Medien verbreitet werden. Diejenigen, die ein wirtschaftliches Interesse daran haben, vermelden eine Hiobsbotschaft nach der anderen und künden die unvermeidbar platzende Immobilienblase an. Andere prognostizieren, dass die Immobilienpreise aufgrund der geringen Verfügbarkeit weiterhin massiv ansteigen werden, was ebenfalls eine recht steile These ist. Wie überall liegt die Wahrheit vermutlich irgendwo in der goldenen Mitte.

Szenario Nummer 1 – Nachfinanzierung zwingt zum Verkauf

Tatsache ist, dass wir seit inzwischen über einer Dekade eine Niedrigzinsphase erlebt haben, wodurch die Konjunktur branchenübergreifend angekurbelt werden sollte. Kreditinstitute konnten ihre vergebenen Darlehen bei den Zentralbanken zu Minimalzinsen, teils sogar Negativzinsen, refinanzieren. Von den günstigen Konditionen profitierten wiederum die Kreditnehmer wie Immobilienkäufer. So wurden innerhalb des vorvergangenen Zeitraums Immobilien mit Zinssätzen um 1 Prozent finanziert. Trotz oder gerade wegen dieser außerordentlich niedrigen Zinsen haben Häuslebauer sich wie gewohnt bis zur Halskrause belastet, um die Gesamtbelastung möglichst schnell runterzuschrauben.

Unheils-Fanatiker sprechen von erdrutschartig fallenden Preisen

Nun steigen die Zinsen. Und analog zur Inflationsrate ist nicht absehbar, wo sie letztlich landen werden. Die Zentralbanken versuchen ihr Möglichstes, die Finanzmärkte zu stabilisieren. Schon wird öffentlich laut, dass die steigenden Zinsen denjenigen, die nach zehn oder fünfzehn Jahren nachfinanzieren müssen, das Genick brechen werden. Noch viel schlimmer: Zumal diese Menschen eine Nachfinanzierung nicht mehr stemmen könnten, wären sie gezwungen, die Immobilie zu verkaufen. Manche Unheils-Fanatiker werden nicht müde zu behaupten, es werde sich eine Verkaufs- und Insolvenzwelle mit der Folge aufbauen, dass die Immobilienpreise insgesamt erdrutschartig in den Keller fallen. Aber ist die Situation überhaupt derart brisant?

Verkaufsschwemme mit Preisverfalls-Charakter kaum denkbar

Nun, für diejenigen, die innerhalb der letzten wenigen Jahre gebaut haben, könnte sich unserer Meinung nach durchaus ein nicht zu unterschätzendes Problem entwickeln. Diese Immobilienbesitzer werden eine Lösung finden müssen. Allerdings reden wir dabei lediglich von einem Teil der Haus- oder Wohnungseigentümer. Zahlreiche haben demgegenüber ihre Objekte bereits vor mehr als zehn Jahren finanziert. In den Jahren vor der extremen Niedrigzinsphase, dabei reden wir beispielsweise von den Jahren 2011 und 2012, haben die Kreditnehmenden mit Konditionen um 3,2 bis 4 Prozent Zinsen abgeschlossen. Eigentlich haben diese Menschen sich sogar geärgert, nicht noch ein wenig gewartet zu haben. Fällt der Kredit nun aus der Zinsbindung und muss eine Nachfinanzierung zu wieder angestiegenen Zinsen abgeschlossen werden, wird das die Häuslebauer kaum negativ treffen. Diese These würde wiederum bedeuten, dass zwar Schwankungen auf dem Markt erwartet werden, es aber keine Verkaufsschwemme geben wird. Stattdessen würden sich die Preise nivellieren, denn die Nachfrage bliebe weiterhin ungebrochen hoch.

Szenario Nummer 2 – Preise steigen im Kontext der Inflation

Der Zinstreiber schlechthin ist die steigende Inflationsrate. Und die ergibt sich gegenwärtig hauptsächlich aus den Folgen der Pandemie und dem Krieg in der Ukraine. Sämtliche anderen immer wieder auftretenden Faktoren hatten die Zentralbanken von der Federal Reserve bis hin zur Europäischen Zentralbank im Griff. Im März 2022 erreichte die Inflation laut Statistischem Bundesamt hierzulande einen aktuellen Höchststand von 7,3 Prozent. Tatsächlich ist ein Ende der Preissteigerung und somit der Geldentwertung nicht abzusehen. Wenngleich die EZB sich zunächst als Regulierungsinstrument auf die Anleihen-Käufe konzentrieren will, bleibt fraglich, wie lange die Rechnung noch aufgeht. Leicht vorstellbar ist es, dass auch im Euroraum die Leitzinsen angehoben werden. Das heißt aber letztlich, Geld wird einerseits teurer, auf der anderen Seite ist es paradoxerweise aufgrund der Inflation weniger wert.

Für Immobilien bliebe alles, wie es ist

Und der logische Zusammenhang zwischen nominalem Geldwert und Immobilienpreisen ist eigentlich simpel: Mit der Zinssteigerung soll der Inflationsrate entgegengewirkt werden. Das könnte zwar bedeuten, dass weniger gebaut wird. Für Bestandsimmobilien hingegen würde sich unter dem Strich faktisch nichts ändern. Auch nicht an der konstanten Preisentwicklung. Die Immobilienpreise würden weiterhin steigen, wobei wir wiederum bei der Nachfrage wären. Es gibt hierzulande zu wenig Wohnraum. Und daran würde sich auch und erst recht durch gestiegene Leitzinsen nichts ändern. Ganz im Gegenteil. Zumal jegliche Preise in der vermeintlich sozialen Marktwirtschaft aus Angebot und Nachfrage resultieren, würden die Preise diesem Szenario zufolge weiterhin ansteigen. In anderen Ländern birgt eine solche Entwicklung das Risiko einer platzenden Immobilienblase. Hierzulande sind die Preise demgegenüber noch nicht blasenartig ausgereizt.

Trotzdem nicht den richtigen Augenblick verpassen

Es gibt zahlreiche weitere denkbare Konstellationen. Und um da keine Missverständnisse aufkommen zu lassen: All das können nur Vermutungen, Spekulationen und Meinungen sein. Was wirklich passiert, weiß kein Mensch. Dabei kristallisiert sich jedoch ein Signal heraus, das Anleger aktuell nicht übersehen sollten. Erstens ist es wenig sinnvoll, in Objekte zu investieren, die sich preislich ohnehin schon auf hohem Niveau befinden. Die erzielbare Gewinnspanne wäre zu gering. Zweitens gehört die Investition in Immobilien aufgrund ihrer langfristigen Ausrichtung noch immer zu den sichersten überhaupt. Und schlussendlich sollte rechtzeitig investiert werden, solang die Zinsen sich noch auf moderatem Niveau befinden. Der Kaufmann weiß, dass der Gewinn im günstigen Einkauf zum richtigen Zeitpunkt liegt. Ein Argument mehr, weshalb der Kauf von Immobilien mit Verrentungsoption auch bei hoher Inflationsrate und steigendem Leitzins gerade aufgrund des langfristigen Ansatzes profitabel sein kann.

Fazit: Immobilienmarkt im Wandel – Chancen und Risiken im Blick

Die aktuelle Zinswende und steigende Immobilienkredite in der Euro-Zone werfen Unsicherheiten auf den Immobilienmarkt. Die möglichen Auswirkungen reichen von Nachfinanzierungsproblemen bis zu Verkaufswellen, insbesondere für Bauherren der letzten Jahre. Trotz dieser Herausforderungen bleibt die Attraktivität von Immobilieninvestitionen, insbesondere in Verrentungsimmobilien, erhalten. Der richtige Zeitpunkt für Investitionen liegt im geschickten Einkaufszeitpunkt, besonders solange die Zinsen noch moderat sind. Es gilt, die Entwicklungen aufmerksam zu verfolgen und Chancen gezielt zu nutzen, um langfristig stabile Renditen zu erzielen.

Häufig gestellte Fragen

Welche Auswirkungen hat die aktuelle Zinswende auf den Immobilienmarkt?

Die Zinswende und steigende Immobilienkredite in der Euro-Zone werfen Unsicherheiten auf. Mögliche Folgen reichen von Nachfinanzierungsproblemen bis zu Verkaufswellen. Die genauen Auswirkungen sind jedoch schwer vorherzusagen.

Sind verlässliche Prognosen zur Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt möglich?

Die Prognose der Preisentwicklung gestaltet sich schwierig, da zahlreiche Faktoren involviert sind. Experten können lediglich spekulative Annahmen treffen. Die Vielzahl von Variablen erschwert verlässliche Vorhersagen zur Steigerung, Stagnation oder Abnahme von Immobilienpreisen.

Warum ist der Immobilienmarkt trotz Unsicherheiten weiterhin attraktiv?

Trotz potenzieller Herausforderungen bleibt die Attraktivität von Immobilieninvestitionen erhalten. Besonders Verrentungsimmobilien bieten langfristige Stabilität und attraktive Renditen. Der richtige Zeitpunkt für Investitionen liegt im geschickten Einkaufszeitpunkt, insbesondere solange die Zinsen noch moderat sind.