Was ist ein Wohnungsrecht? — Wissenswertes für Kapitalanleger

Was lebenslanges Wohnungsrecht bedeutet

Grundsätzlich berechtigt das lebenslange Wohnungsrecht den Rechteinhaber dazu, eine Immobilie bis ans Lebensende zu bewohnen. Dieses Recht wird nicht nur im Kaufvertrag — oder Schenkungsvertrag — dokumentiert, sondern im Grundbuch eingetragen. Lediglich eine der Besonderheiten ist, dass dadurch nicht das Verhältnis zwischen dem Eigentümer der Immobilie und dem Anleger geregelt wird, stattdessen das Verhältnis zwischen dem Rechteinhaber und der Liegenschaft. Daraus resultiert, dass das lebenslange Wohnungsrecht auch bei einem etwaigen Verkauf des Objektes an Dritte weiterhin bestehen bleibt.

Ist das Recht grundsätzlich im Grundbuch abgesichert?

In der Regel wird das Wohnungsrecht per notarieller Urkunde dokumentiert und ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Daraus resultiert, dass das Wohnungsrecht seitens des neuen Eigentümers nicht kündbar ist. Allerdings existiert ebenso die Möglichkeit, auf den Grundbucheintrag zu verzichten. Häufig wird an dessen Stelle ein notariell beglaubigter Vertrag aufgesetzt. Vermieden werden dadurch die Kosten für den Grundbucheintrag, die immerhin 0,5 Prozent des Objektpreises betragen. Der Nachteil für die Verkaufenden ist, dass eben nicht das Verhältnis vom Wohnrechtinhaber zur Immobilie geregelt ist. Vielmehr erlischt das Recht, falls das Grundstück, Haus oder die Wohnung an Dritte verkauft wird. Eine Immobilie ohne Wohnrechteintrag im Grundbuch ist infolgedessen bei einem Verkauf nicht durch das Wohnungsrecht negativ belastet.

Welche Rechte haben Wohnungsrechtinhaber?

Wohnberechtigte haben das sogenannte Nutzungsrecht. Je nach Auslegung gilt das für die komplette Immobilie oder lediglich einen Teil davon. Ebenso gilt das für die Nutzung von gemeinschaftlichen Anlagen, die zum Haus gezählt werden. So kann das Recht sich etwa bei einem Mehrfamilienhaus, bei dem das Wohnrecht sich auf eine Wohnung bezieht, gleichfalls die Nutzung von Gemeinschaftskeller, Waschküche, Garten usw. beziehen. Des Weiteren haben die Rechteinhaber das Aufnahmerecht, das besagt, dass unmittelbar verwandte Personen wie Ehepartner, Kinder sowie nicht eheliche Lebenspartner als auch Personen, die für die häusliche Alten- bzw. Krankenpflege beschäftigt werden, aufgenommen werden können.

Welche Pflichten haben Wohnungsberechtigte?

Die Pflichten der Wohnungsberechtigten können mit denen eines Mieter-/Vermieterverhältnisses verglichen werden. Die Berechtigten sind verpflichtet, die Immobilie zu erhalten und ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Sofern keine abweichende Regelung getroffen wurde, muss der Wohnungsberechtigte die sogenannten gewöhnlichen Kosten tragen, so etwa die Gebäudeversicherung, die Grundsteuer sowie die Verbrauchskosten wie Energiekosten, Grundsteuer, Müllentsorgung oder Kanalgebühren. Falls kostenintensive Reparaturen anfallen sollten oder nicht versicherte Schäden auftreten, hat er die Pflicht, den Eigentümer zeitnah zu informieren.

Kann das Wohnungsrecht an Dritte übertragen werden?

Eine Übertragung des Wohnungsrechts an Dritte ist nicht möglich. Es lässt sich weder verkaufen noch temporär übertragen oder vererben. Insofern besteht für Anleger, die in mit Wohnrecht bewehrte Immobilien investieren, kein Risiko, dass Personen das Objekt bewohnen, mit denen sie kein Vertragsverhältnis eingegangen sind. Zieht der Wohnungsberechtigte — aus welchen Gründen auch immer — aus, erlischt das Wohnungsrecht.

Ist das Wohnungsrecht per se lebenslang?

Nein, es gibt diverse Szenarien, in denen auch ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht vor dem Tode des Rechteinhabers endet. So kann der Berechtigte das Wohnrecht aktiv im Grundbuch löschen lassen. Ebenso kann es sich um befristetes Wohnungsrecht handeln, das nach Ablauf der vertraglich hinterlegten Frist erlischt. Gleichwohl würde das Wohnungsrecht automatisch enden, falls die Immobilie nicht mehr bewohnbar ist. Daraus resultiert, dass das Recht etwa bei einem Flutschaden oder nach einem Brand, aufgrund dessen das Objekt abgerissen werden muss, sich nicht auf die dann neu errichtete Immobilie bezieht.

Wo ist der Unterschied zwischen Wohnungsrecht und Nießbrauch?

Das Wohnungsrecht ist weitaus eingeschränkter als der Nießbrauch. Das Wohnungsrecht bedeutet erstens ausschließlich das Recht auf Wohnen und lässt sich zweitens auch nicht übertragen. Demgegenüber gehen die Rechte beim Nießbrauch über das Wohnungsrecht hinaus. Beim Verkauf mit im Grundbuch hinterlegten Nießbrauch, haben die Rechtnehmer das Recht, die Früchte aus der Immobilie zu ziehen, können das Objekt bei Bedarf auch vermieten und mit den Mieteinnahmen die Früchte aus der Immobilie ziehen. Die Immobilie mit Nießbrauch kann eigenbewohnt werden, muss es aber nicht. Bei Auszug erlischt der lebenslange Nießbrauch nicht. Anders beim Wohnungsrecht, das umgangssprachlich auch kurz mit Wohnrecht bezeichnet wird. Bei diesem Konstrukt besteht kein Recht auf eine Vermietung an Dritte. Die Rechteinhaber können damit keine Mieteinnahmen generieren.

Stellt das Wohnungsrecht einen faktischen Wert dar?

Definitiv und das in gleich mehrfacher Hinsicht. Grundlage der Wertberechnung ist die Tatsache, dass der Käufer die Immobilie während der Dauer des Wohnungsrechts nicht eigenständig nutzen kann. Für die Berechnung zugrunde gelegt wird die Miete, die der Anleger nach dem Mietpreisspiegel hätte erzielen können. Der kalkulierte Mietzins wird wiederum in Korrelation mit der nach der Sterbetafel durchschnittlich erwartbaren Lebensdauer gestellt. Darauf basierend wird der Wohnungsrechtewert errechnet. Daraus resultiert der Wert, um den der Verkaufspreis der Immobilie nominal reduziert wird. Zumal das Wohnungsrecht weniger stark ist als das Nießbrauchrecht, ist die Preissenkung auch etwas geringer. Dennoch sind hier deutliche Abschläge des Verkaufspreises zu erwarten. Dabei zeigt sich noch ein maßgeblicher Unterschied in der Frage, ob das Recht im Grundbuch hinterlegt wird oder nicht.