Was ist Nießbrauch? — Wissenswertes für Kapitalanleger

Wann erlischt der Nießbrauch?

Derjenige, der einen Nießbrauch auf eine Immobilie hat, darf das Objekt nutzen — bewohnen, vermieten oder verpachten — bis der Nießbrauch endet. Üblicherweise bis zum Lebensende. Der Nießbrauch wird für beide Seiten rechtssicher bei der Kaufabwicklung in einem notariellen Vertrag dokumentiert und in der Regel an erstem Rang im Grundbuch eingetragen. Der Nießbrauch ist seitens der Käufer unkündbar, selbst wenn das Objekt weiterveräußert wird. Das Nießbrauchrecht bleibt auch in der dann neuen Konstellation unangetastet. Wie bei anderen Verrentungsoptionen hat die Zeit einen gleich doppelten Stellenwert für die erzielbare Rendite. Mit jedem vergehenden Jahr wird der Nießbrauchwert geringer, die Immobilie somit nominal wertvoller. Zugleich erfährt das Objekt die marktübliche Wertsteigerung.

Von Ausnahmen abgesehen — dem nachrangigen Nießbrauch — kann das Nießbrauchrecht vom Verkaufenden weder an Dritte übertragen und auch nicht vererbt werden. Der Nießbrauch ist nicht Teil einer Erbmasse. Sofern kein befristeter Nießbrauch vereinbart wurde, endet das Recht mit dem Tod des Nießbrauchers. Das Nießbrauchrecht wird aus dem Grundbuch gelöscht. Das Objekt geht komplett und ohne nominal wertmindernde Grundbucheinträge an den neuen Eigentümer über.

Rechte und Pflichten von Nießbrauchgeber und Nießbrauchnehmer

Der Nießbrauch ist ein Recht, das auch als Fruchtziehungsrecht bezeichnet wird. Tatsächlich aber haben die Nießbrauchnehmer keinesfalls nur Rechte; stattdessen ergeben sich aus der Rechteauslegung zugleich Pflichten. Indes der ehemalige Eigentümer zum nutzungsberechtigten Bewohner wird, ist das Konstrukt grob betrachtet vergleichbar mit einem traditionellen Mieter-/Vermieterverhältnis. Insofern ist der Bewohnende der Immobilie dazu verpflichtet, das Objekt im üblichen Rahmen instand zu halten; kleinere Reparaturen müssen eigenständig vorgenommen oder beauftragt werden. Daraus ergibt sich auch, die Zuordnung der anfallenden Kosten.

Wer trägt welche Kosten?

Wichtig zu verstehen an dieser Stelle ist, dass der Käufer zum juristischen Eigentümer, der Verkäufer bzw. Nießbrauchnehmer zum wirtschaftlichen Eigentümer wird. Vor diesem Hintergrund muss der Verkäufer die Immobilien erhalten und ordnungsgemäß bewirtschaften, außerdem eine entsprechende Gebäudeversicherung nachweisen. Falls kostenintensive Reparaturen anfallen sollten oder nicht versicherte Schäden auftreten, muss er den Eigentümer darüber informieren. Sofern innerhalb des notariellen Vertrags keine abweichenden Regelungen getroffen wurden, muss der Nießbraucher die sogenannten gewöhnlichen Kosten tragen, so etwa die Gebäudeversicherung, Grundsteuer sowie die Verbrauchskosten wie Energiekosten, Müllentsorgung oder Kanalgebühren. Für außergewöhnliche Kosten hingegen ist der Investor zuständig. Es gibt diverse unterschiedliche Ausgestaltungsvarianten.

Ist der Nießbrauch ein faktischer Wert?

Definitiv und zwar in gleich mehrfacher Hinsicht. Das resultiert aus der Tatsache, dass der Käufer die Immobilie während der Dauer des Nießbrauchs nicht nutzen kann. Vor diesem Hintergrund wird für die Wertberechnung des Nießbrauchs die Miete zugrunde gelegt, die der Anleger nach dem Mietpreisspiegel hätte erzielen können. Die Miethöhe wird wiederum in Korrelation gestellt mit der durchschnittlich erwartbaren Lebensdauer gemäß Sterbetafel. Darauf basierend wird der Nießbrauchwert errechnet. Es ist der Wert, um den der Verkaufspreis der Immobilie nominal reduziert wird.

Eine pragmatische Beispielrechnung zum Nießbrauchwert

Nehmen wir als Beispiel eine Monatsmiete von 1.200 Euro; nach der durchschnittlichen Alterserwartung würde der Nießbrauchnehmer noch 10 Jahre leben. Die vereinfachte Rechnung lautet demnach 1.200 Euro x 12 Monate = 14.400 Euro Jahresmiete x 10 Jahre = 144.000 Euro Nießbrauchwert. Der reale Verkehrswert der Immobilie wird um den Nießbrauchwert reduziert. Der verbleibende Rest – von Nebenkosten abgesehen – ist die auszuzahlende Kaufsumme. Somit wird der Immobilienwert temporär reduziert, obschon der reale Wert weiterhin deutlich höher ist. Unter Umständen kann sich das in fiskalischer Sicht steuerlastmindernd auswirken.

Wann sind Anlageobjekte mit Nießbrauchrecht sinnvoll?

Die Investition in Anlageobjekte, die mit einem Nießbrauch bewehrt sind, kann aus unterschiedlichsten Gründen sinnvoll und zukunftssicher sein. Wer in Immobilien investieren, aber nicht zugleich zum Vermieter werden und das Objekt auch nicht bewohnen möchte, hat hier eine äußerst bequeme Anlagemöglichkeit. Die Bewohnenden werden ihr Haus oder ihre ehemalige Eigentumswohnung auch weiterhin äußerst pfleglich behandeln. Zudem darf die Anlage in nießbrauchbewährte Immobilien durchaus auch als Social Investment verstanden werden. Die entscheidenden Faktor schlechthin aber sind, dass es sich bei diesen Immobilien um Objekte in oftmals gefragten Lagen handelt, die andernfalls in den Metropolen kaum auf dem Markt verfügbar sind, und dass diese Immobilien eine gleich zweigleisige Rendite erwirtschaften. Das heißt im wahrsten Sinne des Wortes: Anleger profitieren gleich doppelt. Die Rendite entsteht nicht erst mit dem Ende des Nießbrauchs. Würde der Investor beispielsweise nach fünf Jahren verkaufen, wäre der Nießbrauchwert um dieselbe Zeit reduziert, das Objekt also nominal um diese fünf Jahre im Verkaufswert gestiegen. Nach unserem Beispiel wären das demnach 72.000 Euro innerhalb einer halben Dekade. Bereits diesen Wertschöpfungsfaktor können Investoren auf der Habenseite verbuchen.