Kaufpreisfaktor und Rendite — wo liegt der Unterschied?

Vernünftig rechnen und nicht blauäugig kalkulieren 

Als Anleger kalkulieren Sie vor jeder Investition die erzielbare Wertsteigerung des jeweiligen Objektes. Schließlich wollen Sie auf lange Sicht einen vernünftigen und möglichst sicheren Gewinn erzielen und kein Kapital in sinnlosen Unterfangen verbrennen. Immobilien zählen weiterhin zu den krisensicheren Investments mit geringem Verlustrisiko und nachhaltigem Wertzuwachs. Aber das will zuvor selbstverständlich faktenbasiert und realistisch berechnet werden.  

Kaufpreisfaktor ermöglicht nur unzulängliche Prognose 

Bei Mietimmobilien wird für die Gewinnaussicht oftmals der Kaufpreisfaktor angewandt, der auch unter der Bezeichnung Vervielfältiger bekannt ist. Tatsächlich handelt es sich dabei um eine ziemlich rudimentäre Kalkulationsgrundlage, die äußerst viele Variablen als auch faktische Kosten außeracht lässt. Beim Kaufpreisfaktor werden lediglich der Kaufpreis und die unter besten Bedingungen zu erzielenden Mieteinnahmen gegenübergestellt. Errechnet wird damit der Zeitraum, wie viele Jahre es dauert, bis der Kaufpreis sich durch die Mieteinnahmen wieder amortisiert hat und von dort in die Gewinnzone übertritt. Beträgt die Investitionssumme beispielsweise 400.000 Euro bei 20.000 Euro Mieteinnahmen jährlich, ergibt das einen Kaufpreisfaktor von 20. Nach Ablauf von 20 Jahren wäre die Investition durch die Mieten wieder egalisiert. Ob sich daraus bereits eine fundierte Aussage über die Sinnhaftigkeit der Investition ergibt, darf durchaus bezweifelt werden.  

Zu viele Faktoren werden dabei nicht bedacht 

Man geht dabei von Idealbedingungen aus, ohne überhaupt die Kosten redundant zum Kaufpreis zu addieren. Bei einer solch formelhaften Bewertung wird beispielsweise vorausgesetzt, dass das Objekt über den gesamten Zeitraum ununterbrochen ohne Leerstand bewohnt wird, die Mieter pünktlich ihre Miete zahlen, weder Beschädigungen oder mutwilliger Vandalismus auftreten, keine Rechtsstreitigkeiten vor Gericht durchgeführt werden müssen und vieles mehr, was das Resultat massiv in den Keller ziehen würde. Würden die nahezu zwangsläufig entstehenden Folgekosten einkalkuliert, sähe der Kaufpreisfaktor nur folgerichtig schlechter aus. Und wenn die Investitionssumme eben erst nach 25 statt 20 Jahren wieder eingefahren wird, mindert der Zeitfaktor die Qualität der Anlage deutlich. Eigentlich ist eine derart blauäugige Kalkulation das Papier nicht wert, auf dem sie geschrieben steht.  

Renditeprognose weitaus aussagekräftiger für Investoren 

Beim Kaufpreisfaktor gibt es also etliche Kosten, die in die Berechnung nicht mit einfließen. Tatsächlich wird damit keine Aussage über Kaufnebenkosten, Verwaltungskosten, AfA und mehr getätigt. Dabei gibt es harte und weiche Faktoren; solche, die faktisch vorliegen, wie etwa Grunderwerbssteuer, Kaufnebenkosten wie Notar-Honorare und Finanzierungskosten, und die weichen Faktoren der äußeren Gegebenheiten wie etwa kaum langfristig vorhersehbare Zinssteigerungen, die wiederum für schwankende Immobilienpreise sorgen könnten. Erst dadurch lässt sich die Rendite errechnen, mit allerdings auch immer nur zu vermutendem Resultat. Doch weil es sich bei der Immobilienkäufen um eine langfristig ausgelegte Investition handelt, gibt es keine bessere Kalkulationsmöglichkeit. Man kann nur die harten Faktoren zugrunde legen und die weichen Faktoren mit größtmöglichem Wahrscheinlichkeitsfaktor mit einfließen lassen. Tatsache ist: Die Rendite gibt den Jahresertrag der Immobilie wieder, der Kaufpreisfaktor nicht.

Präziser kalkuliert, aber ohne Garantie auf Verlässlichkeit 

In der Renditeberechnung spiegeln sich aktuelle Veränderungen am Markt weitaus präziser wieder als im Kaufpreisfaktor. Selbstverständlich nur dann, wenn die auch gleichermaßen realistisch wie seriös bewertet werden. Hinzu kommt, dass höchstwahrscheinlich oder mit Sicherheit anfallende Kosten, beispielsweise für Renovierungen, Handwerker, Verwaltung, Grundsteuer und viele weitere in die Berechnung mit einfließen. Dadurch wird die Aussagefähigkeit der Kalkulation weitaus realistischer und vor allem kleinteilig nachvollziehbar. Tatsächlich wird einem spätestens bei der Renditeberechnung aber auch bewusst, welch immenser Aufwand beim Investment in Mietimmobilien unausweichlich auf die Investoren zukommt.  

Faktoren, die Mietimmobilien zum Desaster machen 

Und je höher der Aufwand von der Verwaltung bis Instandhaltungen, etwaigen Problemen mit den Mietern und sonstigen alltäglichen Freudensprüngen, umso mehr steigt das Risiko, dass sich der Kauf von Mietimmobilien zu einem Desaster entwickeln könnte. Die Problematik beider Kalkulationsvarianten sind kurioserweise gerade diejenigen, auf deren Zuverlässigkeit die Käufer am dringendsten angewiesen sind: die Mieter. Obschon man sich das anders wünschen würde, sind die Mieter der vage Unsicherheitsfaktor bei auf Langfristigkeit ausgerichteten Investitionen schlechthin.  

Weitaus lukrativer und simpler: Immobilien mit Verrentungsoption 

Glücklicherweise gibt es für Anleger, die ihre Immobilie nicht selber bewohnen und zugleich der vagen Unsicherheit der Vermietung entkommen wollen, die überaus interessante Möglichkeit des Kaufs von Immobilien mit Verrentungsoption. Senioren der Generation 65+ verkaufen ihr Zuhause zu Lebzeiten und haben dennoch den Wunsch etwa über einen eingetragenen Nießbrauch oder ein Wohnrecht, ihren goldenen Lebensabschnitt weiterhin im gewohnten Zuhause zu verbringen. Zumal diese Menschen das Haus in der Regel über Jahrzehnte gepflegt haben, werden sie das Objekt auch weiterhin vorbildlich in Ordnung halten. Zudem ist die kalkulatorische Miete bereits mit dem Vertragsabschluss beglichen.  

Kaufpreisfaktor und Rendite perspektivisch neu beleuchtet 

Und damit müssen der Kaufpreisfaktor und die Rendite aus einer vollkommen neuen Perspektive betrachtet werden. Obschon es moralisch dramatisch klingt, wollen wir versuchen, das Thema menschlich seriös und faktenbasiert anzugehen. Die Investition in Immobilien mit Nießbrauchrecht hat sich amortisiert, sobald die Rechtenehmer versterben. Das heißt, der Kaufpreisfaktor orientiert sich an den Sterbetafeln, die wiederum aus dem durchschnittlichen Lebensalter der Menschen gebildet werden. Zumal die meisten dieser Verkäufe von Menschen im Rentenalter getätigt werden, ist naheliegend, dass der Kaufpreisfaktor sich für die Anleger vergleichsweise sehr günstig darstellt. 

Wertzuwachs steigt zum Vertragsende sprunghaft an 

Bei Immobilien mit Verrentungsoption gibt es keine jährlich kumulierte Rendite. Vielmehr muss der Gesamtzeitraum beleuchtet werden. Zwar kann man den Rechtwert auf die Anzahl der Jahre umlegen; der eigentliche Wertzuwachs entsteht allerdings, sobald der Nießbrauch oder das Wohnrecht nicht mehr existiert. In diesem Moment wird die Immobilie wieder unbelastet bewertet und kann somit zu einem sprunghaft gestiegenen Preis verwertet werden.  

Als Interessent registrieren bei DEGIV-Invest 

Sollten Sie an Immobilien mit Verrentungsoption und gesunder Renditekalkulation interessiert sein, registrieren Sie sich am besten noch heute auf unserem Portal DEGIV-Invest. Umso schneller erfahren Sie von neu verfügbaren Objekten. Wie das neue Portal funktioniert, welche Vorteile es Ihnen bietet und wie wir Sie digital bei der Suche nach der passenden Verrentungsimmobilie unterstützen können, erfahre Sie in unseren kurzen Erklärvideos.