Achtung Verwechslungsgefahr: Verrentungsobjekte versus Pflegeimmobilien

Offensichtlich macht der Begriff „Verrentungsimmobilien“ sich selbst das Leben schwer. Immer wieder stellen wir in Gesprächen mit potenziellen Anlegern fest, dass eine falsche Vorstellung davon existiert, was sich hinter Immobilien mit Verrentungsoption verbirgt. Grund genug für eine Portion Aufklärung, denn immerhin steckt darin gerade aktuell eine Menge Potenzial für erfolgreiche Investitionen und lukrative Renditen. Nicht ohne Erstaunen wurde uns bei DEGIV-Invest bewusst, dass viele Anleger aufgrund des Wortteils „Verrentung“ diese Anlagevariante oftmals auf Anhieb mit Pflegeimmobilien in Verbindung gebracht werden. Dabei hat die Immobilienverrentung mit Pflegeeinrichtungen grundsätzlich nichts zu tun. Ganz im Gegenteil; erst im Umkehrschluss wird ein Schuh daraus. 

Zu Lebzeiten mit großem Abschlag verkauft

Bei Verrentungsimmobilien handelt es sich um Objekte, die Anleger zu günstigen Preisen von Senioren der Generation 65+ kaufen. Die Besonderheit dabei ist, dass die Verkaufenden zwar ihr betonfestes Kapital erneut aktiveren möchten, jedoch ohne ausziehen zu müssen. Schon aus diesem Grund erklärt sich, dass keinerlei Zusammenhang zu Pflegeeinrichtungen gegeben ist. Denn exakt das Gegenteil haben die Verkaufenden im Sinn. Ihr Wunsch ist es, durch der Verkauf zu Lebzeiten mehr freies Kapital zur Verfügung zu haben, allerdings das vertraute Zuhause weiterhin bewohnen zu können; und zwar im besten Fall mietfrei. Verrentung bezieht sich eben nicht auf einen Pflegegrad oder die gesetzliche Rente. Vielmehr bedeutet das, dass das Objekt etwa durch den im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch oder das Wohnungsrecht von den dann ehemaligen Eigentümern weiterhin bewohnt wird; das Haus oder die Eigentumswohnung wird verrentet.

Es wäre schade, das Potenzial nicht zu kennen 

Insofern sprechen wir von ganz normalen Bestandsimmobilien aus der Hand von Senioren und keinesfalls von Pflegeeinrichtungen. Und es wäre äußerst schade, wenn die Chance auf zweifelsfrei gefragte Objekte zu ebenso fraglos günstigen Konditionen mit bester Gewinnmaximierung an solventen Anlegern nur wegen eines kleinen Missverständnissen vorüberzöge. Für investitionsgewillte Anleger ist es unbedingt empfehlenswert, sich mit der Thematik der Immobilienverrentung eingehender zu beschäftigen. Immerhin spielen ihnen hier gleich mehrere Faktoren zweifellos in die Hände.

Diverse Vorteile für investitionsbereite Anleger

Bei Immobilien mit Verrentungsoption gibt es unterschiedliche Ansätze und vertragliche Ausgestaltungsmöglichkeiten. Die hauptsächliche Übereinstimmung der Konzepte für Anleger liegt darin, dass sie Immobilien kaufen, die sie nicht selbst bewohnen wollen. Es geht demnach um eine finanzielle Investition mit den typischen Vorzügen von Immobilienbesitz. Die Anlage ist noch immer vergleichsweise renditestark, zeichnet sich auch in Krisenzeiten durch größtmöglichen Inflationsschutz, Wertstabilität und im Normalfall Gewinnmaximierung aus. Allerdings übertrifft der Kauf von Immobilien mit Verrentungsmodellen die Vorzüge vom herkömmlichen Immobilienverkauf in diversen weiteren Belangen.

Immobilienkauf mit eingetragenem Nießbrauch

Eines der nachgefragtesten Modelle ist der Immobilienverkauf mit eingetragenem Nießbrauch. Das Nießbrauchrecht besagt, dass die Verkaufenden das Objekt nicht nur lebenslang bewohnen, stattdessen auch die Früchte aus der Immobilie ziehen dürfen. Der optimale Aspekt für Anleger: Aufgrund des im Grundbuch hinterlegten Nießbrauchrechts akzeptieren die verkaufenden Senioren einen deutlichen Abschlag auf den Kaufpreis. Anleger können sich somit Objekte maßgeblich unter Marktwert sichern. Nicht unüblich sind Abschläge von 40 Prozent und mehr. Die Rendite erhöht sich tatsächlich nicht nur mit jedem Jahr, sondern mehrgleisig. Der Nießbrauchwert reduziert sich Jahr für Jahr; im Umkehrschluss verringert sich die preissenkende Belastung der Immobilie. Wird ein Objekt beispielsweise mit einer prognostizierten Laufzeit von 15 Jahren bei einem Nießbrauchabschlag von 240.000 Euro verkauft, können bereits nach Ablauf von fünf Jahren satte 80.000 Euro auf der kalkulatorischen Habenseite verbucht werden. Oder noch plakativer ausgedrückt: Dieser Beispielrechnung folgend, könnte das Objekt bereits nach kürzester Zeit mit großem Gewinn wieder veräußert werden. Das allerdings ist noch längst nicht alles, im Kontext der erzielbaren Rendite. Zeitgleich hat der Wert der Immobilie in der Regel zugenommen. Auch diese Summe untermauert den Wertzuwachs.

Immobilienkauf mit lebenslangem Wohnungsrecht

Analog dazu verhält sich die Rechnung beim Kauf von verrentungsbewehrten Immobilien mit lebenslangem Wohnungsrecht. Der Unterschied zum Nießbrauch liegt darin, dass das Wohnungsrecht keine „Fruchtziehung“ impliziert. Das will sagen: Bei Verrentungsmodellen mit Wohnungsrecht haben die Verrentungsnehmer nicht die Möglichkeit, das Objekt etwa unter- oder weiterzuvermieten. Entweder sie bewohnen das Haus bzw. die Wohnung selbst; oder das Wohnrecht erlischt; spätestens mit dem Ableben der Rechteinhaber. Zumal dieses Recht weniger weitreichend ist als der Niesbrauch, sind die Abschläge für das mietfreie Wohnen etwas niedriger. Dennoch sprechen wir vom Immobilienkauf von Senioren der Generation 65+ mit Abschlägen von um die 40 Prozent. Der Begriff der Verrentung bezieht sich auch hier auf den Punkt der weiter mietfreien Nutzung und keinesfalls auf einer Immobilie der Pflegebranche.

Anleger und Verkäufer profitieren gleichermaßen

Die Vorteile für Anleger sind zahlreich. Aufgrund des Ansatzes des Verkaufs der eigenbewohnten Immobilie zu Lebzeiten haben die dann ehemaligen Eigentümer noch immer den absoluten Bezug zu ihrem Zuhause. Dementsprechend pfleglich werden sie mit dem Objekt umgehen und es bestens in Schuss halten. Zustände wie mit Mietnomaden und schlimmer sind nicht zu erwarten. Für Anleger bieten sich hier immense Chancen, in einem hart umkämpften Markt solide und wertstabil zu investieren. Und dabei ist der Kauf mit Schnäppchenfaktor keineswegs unseriös oder gar amoralisch. Vielmehr verhelfen Investoren den Senioren zu mehr Lebensqualität und geborgener Wohnstabilität. Es gewinnen beide Seiten.