Was ist Rückanmietung bzw. Rückmietverkauf?

Definition Rückanmietung — einfach erklärt

Beim der Rückanmietung handelt es sich im Grunde genommen um das klassische Modell des Immobilienkaufs mit einer speziellen Ausprägung, nämlich dem notariell abgesicherten lebenslangen Wohnrecht für die Verkaufenden. Im Gegensatz zu anderen Verkaufskonstellationen wie etwa der Immobilienverrentung zahlen die Verkaufenden an die Anleger tatsächlich ein vertraglich vereinbartes Nutzungsentgelt, das mit einer monatlichen Miete gleichzusetzen ist. Die Höhe des Nutzungsentgeltes steigt in der Regel mit allgemein steigendem Mietspiegel. Es wird ein Mietvertrag geschlossen. Die gewöhnlichen Kosten werden vom Mieter — dem dann ehemaligen Eigentümer — getragen.

Klassiker im gewerblichen und Verwaltungssektor

Der Immobilienkauf bzw. ‑verkauf mit Rückanmietung ist keinesfalls ein neues, stattdessen ein seit vielen Jahren hauptsächlich im gewerblichen als auch öffentlichen Sektor genutztes Konzept. Unternehmen als auch öffentliche Institutionen schaffen sich mit der Rückmiete finanziellen Freiraum oder überbrücken Engpässe. Der Hauptaspekt ist dabei, dass die betreffende Immobilie zwar veräußert, zugleich aber weiterhin genutzt werden soll. Unternehmen reduzieren auf diese Weise die buchhalterische Bilanzsumme; im öffentlichen Bereich wird die nominelle Verschuldung reduziert. Ebenso gehört die Rückanmietung zu den grenzüberschreitend branchenüblichen Produkten.

Gründe der Verkaufenden für den Verkauf mit Rückanmietung

Relativ neu ist, dass die Rückanmietung auch im privaten Bereich an Fahrt aufnimmt. Die Gründe, wegen derer Immobilienbesitzende sich für den Verkauf mit Rückmiete entscheiden, sind vielfältig und von Person zu Person individuell. Der häufigste Grund ist, dass Menschen schnell frei verfügbares Kapital in entsprechender Höhe benötigen. Manche der Verkaufenden möchten sich lang gehegte Wünsche erfüllen. Üblicher ist es, dass mit der Verkaufssumme anderweitige Verbindlichkeiten beglichen werden sollen. Gleichwohl gibt es solche, von denen die eigenen Immobilie in späten Jahren als Belastung empfunden wird. So wird die Rückanmietung im privaten Bereich dafür genutzt, das Zuhause komplett zu verkaufen und auf diese Weise frei verfügbares Kapital zu generieren, ohne allerdings ausziehen zu müssen. Lediglich einer der Vorteile für Investoren ist, dass keine Mieterfluktuation mit entsprechendem Verwaltungsaufwand und Kosten zu erwarten ist. Die Investitionssumme ist über die Immobilie abgesichert.

Wie sich der Kaufpreis beim Kauf mit Rückanmietung berechnet

Für die Berechnung des Kaufpreises werden mehrere Faktoren herangezogen. Zunächst wird der Verkehrswert des Objektes per Verkehrswertgutachten definiert. Ebenso fließen die geschätzten Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie mitsamt den aktuell und künftig erwartbaren Kosten für Reparaturen und Instandhaltung mit ein. Gleichwohl wird eine marktübliche Verzinsung angesetzt. Ein weiterer Faktor ist die voraussichtliche Dauer des Wohnrechts, die statisch erwartbare Zeit, in der die Verkaufenden das Objekt bewohnen werden. was sich wiederum aus der gemäß Sterbetafel des Statischen Bundesamtes ergebenden durchschnittlichen Lebenserwartung ergibt. Zudem als Kalkulationsgrundlage angesetzt wird die erzielbare Miete gemäß regionalem Mietspiegel. Aus all diesen Faktoren ergeben sich der Kaufpreis und das monatliche Nutzungsentgelt.